全国地价都要降,房价会跌吗?

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上周最受关注的就是关于土拍的问题。

调控已经进入深水区,从限制新房二手房逐渐转到一级土拍市场,现在调控的风向也是越来越清晰了,意在从源头止住房价。

今天就想和大家探讨一下,限制土地价格后,那后面房价会降吗?

毕竟地价涨了,房价应声就涨,那地价降了,那房价不得相应下降?

逻辑是这样的逻辑,但现实却复杂多了。

这一次为什么修改土拍规则?

说白了开发商没钱赚,尤其是民企开发商,融资贵、地价成本贵,还卖不出好价钱。

就这样开发商拿地还被限制,不够格的不让拿,简直活得比孙子还惨。

有的开发商一气之下直接退地,比如杭州宋都股份宁愿赔偿高价违约金也要退地。

即便拿了地,房价被限死后,房企也只能各种想办法降低房企品质争取利润空间。

如果只是降低精装标准,自己将来还能缝缝补补,最怕的就是小区园林,公共配套等全线下降。

这些在长沙已经见怪不怪了。

地价贵,房价又不能涨,开发商为了提高利润,只能这里扣扣,那里嗖嗖,总不能亏钱吧。

说到底,高地价对谁都无益。

开发商没法赚钱,快被逼到绝境嗷嗷痛哭;二级市场也因为高地价应声涨价。

想要彻底“稳房价”,高地价必须得治。

但新房房价本来就已经被限死了,再下探的可能性不大。

尤其是在热点城市,大部分新房二手房倒挂十分厉害,这两天杭州壹号院又刷屏了,差价接近10万!!!

当然杭州是极端个例,但的确大部分城市的新房价格都是有限价的,所以新房降价的可能性真的不大。
地价被限后,这中间的利润一部分是给开发商的,另一部分是用于提高房屋品质的。

毕竟房地产发展二十几年,因为房屋质量,“惊”装维权的事件却越来越多,这怎么都说不过去。

很多人都在质疑地价下降后,担心开发商会为了提高利润,并不能真正做到提高房屋品质。

这点大家还是可以放心的,因为在拍地的时候,政府就会竞品质,对房屋品质做出一定要求。

其次,如果土拍成本降低,开发商利润空间大了,自然会拿出一些成本来提升品质。

比如过去杭州在没限价之前,房屋品质比现在限价后的好太多就足以说明。

要是真有足够的利润,开发商也是愿意打造精品的,毕竟大家都希望自家房子能够赢得市场的褒奖。

但是对二手房市场的影响却是润物细无声的

毕竟以往每逢拍地,二手房业主就会率先抱团涨价,最后还是苦了刚需。

在我分析的城市中,几乎大部分城市涨价都和土地价格节节攀升相关,前两年的成都,今年的重庆……

土拍就像“海狗丸”一样,每吃一粒,二手房价就高潮一次。

但是如果土地溢价率被限制住了,市场一下子就虚了。

二手房价格就会逐渐趋向“稳定”。

大家别以为只有22城“限地价”,全国一些房价上涨较快的或者是被住建部点名过的城市都会跟进。

比如最近惠州的土拍就延迟了,同时金华、徐州、南通、嘉兴、东莞等城市也在摸索借鉴供地“两集中”模式,后续不排除也会跟进调整土拍规则,严格执行“限地价”。

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当然想要“稳房价”,仅仅是“限地价”是远远不够的。

调控房价是个体力活,现在高层已经使出了降龙十八掌来镇压了。

今年来,房地产调控创造380次的记录,算下来,基本每天调控1.5次,绝对的360度无死角全方位堵死。

刚刚7月份的70城房价指数也出来了,成绩“喜人”。

图片:大伟看楼市

大部分城市的上涨气数已尽。

新房方面,上涨城市的数量逐月下降,但是下跌的城市数量则越来越多。

二手房最能反应市场情况,加上今年调控的对象也是二手房为主。

在二手房限价叠加限贷下,市场立竿见影:

上涨城市从3月份58个回落到41个;下跌的从9个增至26个。

总体而言,目前整个房地产市场趋势是往下走的。

曾经上涨底气有多足,今天下跌就有多惨。

如今一二线城市的新房二手房上涨幅度全部都在回落,三线城市直接由上涨转为下跌0.1%。

这轮房价上涨潮,估计和弱三四线城市无缘了。

3

上涨的时候没尝到甜头,下跌的时候又是率先领跌,弱三线真的是惨到家了。

这一头,热点城市想尽办法要求新房备案价涨幅不超过5%,有的直接要求备案价每期下调3%。

而另一头,弱三四线城市直接要求新房不能降。

上周湖南岳阳住建局就发布了“限跌令”:

商品住房销售的实际成交价格不得高于备案价格,也不得低于备案价格的85%。

简单来说就是给房价制定了15%的下限。
岳阳其实代表着大部分的弱三四线城市,这一轮上涨潮似乎和他们毫无干系。

近三个月以来,岳阳成交均价明显下滑。

1-5月,岳阳新房成交价为7246元/平方米~7605元/平方米之间浮动;

6月份,岳阳新房成交价为6558元/平;

7月份,岳阳新房成交价为6492元/平

8月上旬,岳阳新房成交价为6661元/平。

对于一个弱三四线城市来说,房价下降1000元/平已经是很夸张了。

不仅岳阳,还有之前我说过的四川达州,吉林四平等地方都在想办法救市。

就连大湾区的肇庆,也躲不过降价的宿命,房价跌跌不休。

这一轮的放水和以前不一样,主要是定向放水为主,并没有大范围流入楼市。

想要把钱挪去楼市,只能通过乾坤挪移大法,比如经营贷等。

但这些普通百姓是玩不起的,能够申请到的都是一二线等热点城市的老板、企业主、投资客等高端玩家。

这些人是不会把资金放在弱三四线的,全部集中火力攻占一二线和强三线热点城市。

所以我们才看到市场如此分化,甚至是割裂,房价“香港化”和“鹤岗化”同时发生。

说不上好坏,只能说这就是未来的一个趋势和现象。

尤其是棚改货币化逐渐退场后,弱三四线的房子会逐渐回归居住属性,越来越多人都会买得起房。

而一二线和强三线城市虽然短期内面临回调风险,当然也还有一些二线城市还没轮动上涨的,只是需要火眼金睛去发现。

长远来看,这些城市由于人口不断流入,经济产业金融发达,房子很难完全脱离金融属性。

编辑: 唐诗

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